Los cambios más importantes que traerá la ley sobre el mercado hipotecario
Los bancos asumirán todos los gastos relacionados con la firma del préstamo hipotecario
El beneficiario de la hipoteca pagará menos comisiones si decide cancelar el préstamo de manera anticipada
El Congreso de los Diputados da da luz verde a la reforma hipotecaria al aprobar ayer el texto final de la nueva ley de crédito inmobiliario, normativa que entraría en vigor a principios de 2019 de aprobarse también en el Parlamento.
La decisión se toma en un contexto social y económico en el que destacan titulares como el incremento de los desahucios por impago de las cuotas, el caos jurídico formado en torno a quién debía asumir el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) o el desborde de los juzgados por las cláusulas suelo, entre otros.
En cuanto a los objetivos que se persiguen con la nueva ley -que por cierto llega con un retraso de tres años, ya que Bruselas fijó 2016 como fecha límite para que los países aplicaran en sus ordenamientos las normativas europeas en materia hipotecaria- destaca el propósito de dar más seguridad y transparencia tanto a entidades bancarias como a clientes.
¿Y qué novedades principales pueden destacarse?
Por un lado, se fija un reparto más equilibrado de los gastos ligados al préstamo hipotecario, dejando que la banca asuma los costes del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos de la escritura y también los de gestoría y aranceles notariales. Los clientes beneficiarios del crédito, por su parte, deberán abonar la tasación de la vivienda y las copias de la escritura. En relación al tributo de AJD, la nueva norma establece que las viviendas eficientes o que usen energía renovable estarán exentas de pagar el impuesto (hipotecas verdes).
También se reducen las comisiones por amortización anticipada, de manera que los clientes paguen menos si se ven abocados a cancelar el préstamo antes de lo previsto. En cuanto a las penalizaciones, la cuantía de éstas variará dependiendo del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca la amortización.
El texto de la nueva ley también endurece los desahucios, ampliándose el plazo para que pueda embargarse una casa. Así, los bancos no podrán activar la cláusula de vencimiento anticipado si el cliente no ha superado 12 mensualidades sin pagar o deba un importe que supere el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado este plazo, el número de mensualidades se eleva a 15 y el porcentaje al 7%.
Respecto a lo que afecta directamente a los bancos, las subrogaciones estarán sometidas a impuestos, los costes de los cuales asumirá tanto la entidad que tiene el préstamo como la que lo tendrá a partir de la subrogación. A su vez, la nueva normativa no permitirá que los bancos puedan obligar a los clientes a contratar productos vinculados a cambio de concederles el préstamo hipotecario; será el Banco de España quien vigile que no se produzcan malas praxis por parte del sector financiero -especialmente en casos en los que se intenten colar productos vinculados disfrazados de productos combinados-.
Se retrasa el proceso de desahucio ampliándose el plazo para que pueda activarse la cláusula de vencimiento
Ni rastro de la dación en pago
Cabe destacar también que las cláusulas suelo estarán prohibidas por ley, que los clientes deberán acudir al notario -de manera gratuita- con anterioridad al día de la firma para repasar las condiciones del préstamo. Se pretende así velar por un mayor conocimiento de información ligada al crédito por parte del hipotecado; de hecho, los bancos tendrán que reforzar el análisis de solvencia que realizan a los clientes en aras de reducir el riesgo de impago.
Por último, un tema muy comentado: la dación en pago. Se preveía que el nuevo texto se pronunciara respecto a la inclusión de la dación en pago en la normativa y, sin embargo, la nueva ley no establece que los préstamos hipotecarios incluyan de manera obligatoria esta posibilidad (una alternativa con la que los clientes pueden saldar su deuda con la entidad mediante la entrega de la casa).
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